Location en LMNP par une SCI : fonctionnement et conditions

La location meublée non professionnelle (LMNP) à travers une Société Civile Immobilière (SCI) attire de plus en plus d’investisseurs désirant optimiser leur fiscalité. En combinant les avantages fiscaux du statut LMNP et la gestion patrimoniale facilitée par une SCI, cette option permet de diversifier ses investissements immobiliers tout en bénéficiant de revenus locatifs.

Pour profiter pleinement de ce montage, certaines conditions doivent être remplies. On doit faire en sorte que les biens loués soient meublés et que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu. Les recettes locatives doivent rester en dessous d’un seuil précis pour conserver le statut LMNP.

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Qu’est-ce qu’une SCI et une LMNP ?

Pour comprendre le fonctionnement et les conditions de la location en LMNP par une SCI, il est nécessaire de définir ces deux notions. La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs individus de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Créée par un contrat de société, la SCI est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil et ne peut, en principe, exercer d’activité commerciale. L’article 1845 du Code civil précise que les recettes tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 10% du chiffre d’affaires de la société pour que celle-ci conserve son statut civil.

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), quant à elle, est un régime fiscal applicable aux personnes physiques qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale. Ce statut est défini par l’article 35 du Code général des impôts (CGI), qui stipule que la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Contrairement au LMP (Location Meublée Professionnelle), le LMNP est destiné aux investisseurs particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

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Les interactions entre SCI et LMNP

La SCI peut exercer une activité de LMNP sous certaines conditions. Les recettes provenant de la location meublée ne doivent pas dépasser 10% du chiffre d’affaires total de la société. Si ce seuil est franchi, la SCI doit alors se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). En respectant ces conditions, les associés de la SCI peuvent bénéficier des avantages fiscaux du LMNP tout en optimisant la gestion de leur patrimoine immobilier.

Le montage de location en LMNP par une SCI présente un intérêt certain pour les investisseurs cherchant à conjuguer les avantages de la gestion collective d’une SCI avec les bénéfices fiscaux du statut LMNP. Toutefois, vous devez respecter les seuils et les critères définis par la législation pour éviter toute requalification fiscale.

Les conditions pour cumuler les statuts de SCI et de LMNP

Pour cumuler les statuts de SCI et de LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées. La SCI doit veiller à ce que les recettes tirées de la location meublée ne dépassent pas 10% de son chiffre d’affaires total. Dépasser ce seuil implique un changement de régime fiscal, la SCI étant alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les associés de la SCI doivent aussi s’assurer que la société respecte les obligations de la transparence fiscale définies par l’article 8 du CGI. Cet article stipule que les membres d’une société civile ne peuvent se prévaloir de cette transparence en cas d’exercice d’une activité commerciale. Pour maintenir le régime fiscal avantageux de la SCI, vous devez ne pas franchir les seuils fixés par la législation.

Il est à noter que la SARL de famille et l’indivision offrent des régimes alternatifs permettant de bénéficier du statut LMNP sans les contraintes imposées aux SCI. La SARL de famille peut opter pour la transparence fiscale et exercer une activité de location meublée sans limitation, tandis que l’indivision permet de partager la propriété d’un bien immobilier tout en profitant des avantages fiscaux du LMNP sans restriction.

• Recettes de location meublée ne dépassant pas 10% du chiffre d’affaires.
• Respect des obligations de transparence fiscale définies par l’article 8 du CGI.
• Choix potentiellement plus flexible avec la SARL de famille ou l’indivision.

Conséquences fiscales et avantages du cumul des statuts SCI et LMNP

Le cumul des statuts de SCI et LMNP offre des avantages fiscaux notables. En optant pour la location meublée non professionnelle, les revenus locatifs sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), souvent plus favorable que celui des revenus fonciers. Ce régime permet de déduire un certain nombre de charges, y compris les amortissements, ce qui réduit la base imposable.

La SCI doit rester vigilante pour ne pas dépasser les seuils fixés par la législation, sous peine de basculer sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), appliqué à un taux fixe de 25%. Cette transition peut s’avérer coûteuse et complexe à gérer.

Les associés doivent aussi considérer les spécificités de leur situation patrimoniale et les objectifs à long terme. Le régime LMNP favorise une gestion plus souple et une fiscalité allégée, mais la structure en SCI impose des contraintes de gestion et de transparence fiscale.

• Avis d’expert : Évaluez l’impact fiscal sur le long terme avant de cumuler ces statuts.
• Conseil pratique : Assurez-vous de ne pas dépasser les seuils de revenus pour éviter des complications fiscales.